Lista celów mieszkaniowych jest stosunkowo szeroka i została określona w art. 21 ust. 25-30 updof. Jest to m.in. zakup domu czy mieszkania, gruntu pod budowę, sama budowa, rozbudowa, nadbudowa a nawet remont nieruchomości mieszkalnych jak też kredytów i pożyczek (bankowych) zaciągniętych na takie cele. O ile przepisy podatkowe dosyć Jeżeli zastanawiamy się nad kupnem mieszkania na firmę, czy prywatnie, to warto wiedzieć o kilku różnicach, jakie przedstawiliśmy w artykule. Kupując na firmę, możemy liczyć na odliczenie VAT od podatku i przy tym zaoszczędzenie pewnej sumy pieniędzy. Spółka nie może zaliczyć wartości nabytego gruntu do kosztów w momencie zakupu, gdyż grunt powinien być potraktowany jako towar handlowy, a nie środek trwały. W 2006 roku spółka nabyła grunt o wartości 150 tys. zł z przeznaczeniem do dalszej odsprzedaży w ciągu 12 miesięcy. Jego wartość odniosła w ciężar kosztów (koszty Zakup lokalu użytkowego a VAT. Jak wspomniałem na początku, lokal użytkowy może zostać zakupiony z podatkiem VAT w cenie według stawki 23% albo ze zwolnieniem z podatku VAT. Przyjrzyjmy sie zatem dokładniej tym dwóm sytuacjom: Przykład I. Najpierw sprawdźmy koszty zakupu lokalu, gdy w jego cenie zawarty jest podatek VAT (23%). Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W związku z tym zakup budynku mieszkalno-usługowego, którego większa część stanowi powierzchnię mieszkalną, korzysta z ulgi mieszkaniowej w podatku dochodowym - uznał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji Na co może zwrócić uwagę Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR)? KOWR może chcieć ustalić czy w związku z nabyciem gruntu doszło do sprzedaży z dzierżawą; czy w sprawie nabycia . Przedstawione przez Panią zagadnienie zakupu i późniejszej sprzedaży nieruchomości należy rozpatrzyć na gruncie podatku VAT oraz podatku dochodowego od osób fizycznych. Fundamentalną zasadą w podatku od towarów i usług jest prawo podatnika do dokonania odliczenia kwoty podatku naliczonego. Zgodnie bowiem z brzmieniem art. 86 ust. 1 ustawy VAT w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Natomiast kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług lub z faktur potwierdzających dokonanie sprzedaży. Z powyższych przepisów wynika zatem, że prawo do odliczenia przysługuje w sytuacji spełnienia dwóch podstawowych warunków. Po pierwsze odliczenia może dokonać podatnik VAT. Po drugie zaś musi istnieć związek pomiędzy dokonanymi zakupami towarów lub usług, a wykonywaną działalnością gospodarczą. Ponadto podatnik który spełnia powyższe warunki, może dokonać odliczenia wyłącznie na podstawie faktury wystawionej przez sprzedawcę. Jeżeli nawet dana rzecz zostanie zakupiona w celu wykorzystywania jej do działalności gospodarczej, lecz nabycie nastąpi od podmiotu, który nie jest podatnikiem VAT (czyli od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej), to podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu dokonanego zakupu. Wynika to bezpośrednio z brzmienia art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy VAT, który stanowi, że „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku”. Niewiele zmieni w tym zakresie zakup nieruchomości do majątku prywatnego, a następnie przekazanie nieruchomości do majątku spółki cywilnej. Należy bowiem zauważyć, że również w tym przypadku brak jest faktury VAT, co równocześnie oznacza brak możliwości odliczenia podatku naliczonego. Brak prawa do odliczenia podatku naliczonego na etapie zakupu nieruchomości powoduje jednak, ze podatek należny VAT nie wystąpi również w momencie sprzedaży tej nieruchomości. Jak bowiem wynika z treści art. 43 ust. 1 pkt. 10a ustawy VAT, zwalania się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W rezultacie zgodnie z zasadą neutralności podatku VAT jeżeli przy nabyciu nie doszło do odliczenia podatku VAT, to również przy sprzedaży tej nieruchomości nie dojdzie do powstania konieczności zapłaty podatku VAT. W zakresie podatku dochodowego w pierwszej kolejności należy wskazać, że spółka cywilna jest transparentna podatkowo. Oznacza to, że podatnikami podatku dochodowego są poszczególni wspólnicy, a nie sama spółka. W rezultacie określenie przychodów i kosztów wspólnika spółki odbywa się w oparciu o wielkość udziału w zysku spółki. Nabycie nieruchomości stanowi koszt podatkowy, o ile nieruchomość będzie związana z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nabycie nieruchomości nie jest jednak ujmowane jednorazowo w kosztach podatkowych, lecz poprzez dokonane odpisy amortyzacyjne. Zgodnie z art. 22a ustawy PIT „amortyzacji podlegają, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania: 1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, 2) maszyny, urządzenia i środki transportu, 3) inne przedmioty – o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy podobnej”. Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 PIT „wartość początkową środków trwałych w przypadku ich nabycia ustala się na podstawie ceny ich nabycia”. „Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług” (art. 22g ust. 3ustawy PIT). Zgodnie natomiast z treścią art. 22h ustawy PIT „odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji lub zbyto. W rezultacie warunkiem koniecznym dokonywania odpisów amortyzacyjnych jest wprowadzenie nieruchomości do ewidencji środków trwałych”. W kwestii remontu nieruchomości istotne jest ustalenie, czy remont miał miejsce przed czy już po wprowadzeniu nieruchomości do ewidencji środków trwałych. Wydatki na przystosowanie danej rzeczy do wykorzystania na potrzeby działalności (także na remont) poniesione jeszcze przed wpisaniem jej do ewidencji środków trwałych zwiększają wartość początkową tej rzeczy. Potwierdza to wyrok NSA z 31 maja 2011 r., sygn. akt II FSK 25/10. Sąd uznał, że „koszty związane z kapitalnym remontem środka trwałego jako wydatki związane z doprowadzeniem tegoż środka do użytku w działalności gospodarczej spółki stanowią koszty związane z zakupem środka trwałego i uzasadniają je do zaliczania do wartości początkowej środka trwałego, a co za tym idzie, do sukcesywnego ich zaliczania do kosztów”. Wydatki na remont podlegają bezpośredniemu ujęciu do kosztów uzyskania przychodów, bez konieczności rozliczania ich w ramach odpisów amortyzacyjnych jeżeli są ponoszone w trakcie eksploatacji środka trwałego, a więc już po wprowadzeniu nieruchomości do ewidencji środków trwałych. W zakresie natomiast sprzedaży nieruchomości należy sięgnąć do treści art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy PIT, w myśl którego „przychodem z działalności gospodarczej są przychody z odpłatnego zbycia: a) środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, b) składników majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, c) spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (chodzi o spółdzielcze prawa do lokali amortyzowane tzw. metoda uproszczoną) – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą”. U przedsiębiorców opodatkowanych według skali podatkowej i podatkiem liniowym opodatkowaniu podlega dochód ze sprzedaży środka trwałego. Z art. 24 ust. 2 ustawy PIT wynika, że dochodem lub stratą z odpłatnego zbycia nieruchomości będącej środkiem trwałym jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych, powiększona o sumę dokonanych od tych środków odpisów amortyzacyjnych. Kosztem uzyskania przychodu, który jest brany pod uwagę przy ustalaniu dochodu, jest różnica między wartością początkową składnika majątku a sumą dokonanych odpisów amortyzacyjnych (art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy PIT). Sumę tę wyznaczają zarówno odpisy będące kosztami podatkowymi, jak i ich niestanowiące. Warto w tym miejscu również wskazać, że w przypadku sprzedaży niezamortyzowana wartość nieruchomości podlega zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów. Stanowisko takie zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia r. nr IPPB1/415-131/10-3/MT, gdzie czytamy: „Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. W myśl art. art. 23 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:a. nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,b. nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich do treści art. 24 ust. 2 pkt 1 powołanej ustawy u podatników osiągających dochody z działalności gospodarczej i prowadzących księgi przychodów i rozchodów dochodem z działalności jest różnica pomiędzy przychodem w rozumieniu art. 14 a kosztami uzyskania powiększona o różnicę pomiędzy wartością remanentu końcowego i początkowego towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, wyrobów gotowych, braków i odpadków, jeżeli wartość remanentu końcowego jest wyższa niż wartość remanentu początkowego, lub pomniejszona o różnicę pomiędzy wartością remanentu początkowego i końcowego, jeżeli wartość remanentu początkowego jest wyższa. Dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b), a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że w przypadku sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawczyni zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma prawo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów niezamortyzowaną wartość Nieruchomości”. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online . Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. W przepisie art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy wskazano, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków poniesionych na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów. Polecamy: serwis Podatki osobisteWydatki te, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia. Powołany przepis nie będzie miał jednak zastosowania w sytuacji gdy z racji specyfiki prowadzonej działalności gospodarczej, zakupione grunty na sprzedaż stanowić będą towar handlowy. Polecamy: Limity ulg i odliczeń w PIT Jeżeli przedsiębiorca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie kupna-sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, a zdarzenia gospodarcze ewidencjonuje w podatkowej księdze przychodów i rozchodów to nabyta nieruchomość gruntowa z przeznaczeniem do dalszej odsprzedaży będzie stanowić towar handlowy i jako towar handlowy powinna być ujmowana w prowadzonej ewidencji księgowej. Na podstawie art. 22 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 5 i 6, są potrącane tylko w roku podatkowym, w którym zostały poniesione. Dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów w przypadku podatników tj. prowadzących podatkową księgę przychodów i rozchodów, o których mowa w ust. 6, uważa się dzień wystawienia faktury (rachunku) lub innego dowodu stanowiącego podstawę do zaksięgowania (ujęcia) kosztu – art. 22 ust. 6b ustawy. Sposób prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów określa rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. Nr 152, poz. 1475 z późn. zm.). Zgodnie z § 17 ust. 1 powołanego rozporządzenia Ministra Finansów zakup materiałów podstawowych oraz towarów handlowych musi być wpisany do księgi, z zastrzeżeniem § 30, niezwłocznie po ich otrzymaniu, najpóźniej przed przekazaniem do magazynu, przerobu lub sprzedaży. Jeżeli na koniec roku podatkowego, w którym podatnik zakupił grunty (towary handlowe) nie osiągnął przychodu z ich zbycia jest on zobowiązany do ujęcia tych gruntów w spisie z natury na koniec roku zgodnie z § 27 rozporządzenia. Przygotuj się do stosowania nowych przepisów! Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu. Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE Działalność inwestycyjna w zakresie budownictwa jest jednym z bardzo powszechnych obszarów działalności przedsiębiorców. Podatnicy ponoszą spore wydatki w związku z nabywaniem nieruchomości czy też materiałów oraz usług potrzebnych do budowy budynków. Powstaje zatem pytanie, w jaki sposób można ująć w kosztach podatkowych działalności gospodarczej wydatki na zakup gruntu na cele budowlane. W poniższym artykule kompleksowo przedstawimy zasady zaliczania do kosztów uzyskania przychodów wszelkich inwestycji związanych z nieruchomościami. Grunty nie podlegają amortyzacji Przedsiębiorcy decydujący się na zakup gruntu muszą pamiętać, że zgodnie z art. 22c ustawy PIT środki trwałe w postaci gruntów nie podlegają amortyzacji. Powoduje to, że choć nabytą działkę należy umieścić w ewidencji środków trwałych, to nie można od jej wartości dokonywać odpisów amortyzacyjnych. Co więcej, przedsiębiorcy powinni także mieć na uwadze fakt, że wydatki na nabycie gruntów nie stanowią jednorazowego kosztu uzyskania przychodu w momencie nabycia. Jak zatem ująć koszt z tytułu zakupu gruntu w rozliczeniu podatkowym? Otóż w myśl art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy PIT wydatki na nabycie gruntu są kosztem podatkowym w momencie odpłatnego zbycia tego składnika majątkowego. Przykład 1. Przedsiębiorca zakupił w 2016 r. grunt za kwotę 200 000 zł. Od tego wydatku nie mógł dokonywać odpisów amortyzacyjnych, wydatek ten nie podlegał również ujęciu jako koszt w momencie zakupu. Przedsiębiorca w 2018 r. sprzedał ten grunt za kwotę 300 000 zł. W chwili sprzedaży przychód ze zbycia gruntu zostanie pomniejszony o koszt nabycia, co oznacza, że podatek zostanie zapłacony od kwoty 100 000 zł. Jak zatem widać z powyższych regulacji, nie uznaje się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów, co więcej grunty, choć stanowią środek trwały podatnika, nie podlegają amortyzacji. Przedsiębiorca nie będzie mógł dokonywać od wartość początkowej gruntu odpisów amortyzacyjnych i zaliczyć ich do kosztów podatkowych. Zgodnie z ustawą, muszą być one jednak wykazane w ewidencji środków trwałych. Podobnie wszelkie wydatki związane bezpośrednio z kupnem gruntu, takie jak taksy notarialne czy opłaty sądowe, nie stanowią kosztu uzyskania przychodów. Wydatki na zakup gruntu oraz wszelkie wydatki bezpośrednio z kupnem związane stają się kosztem podatkowym dopiero w momencie odpłatnego zbycia nieruchomości. Oznacza to, że dopiero sprzedaż gruntu umożliwia ujęcie wydatków na jego zakup w kosztach podatkowych. Dotyczy to również nieujętych w momencie nabycia gruntu wspomnianych wcześniej wydatków towarzyszących temu nabyciu (prowizja, opłata sądowa itp.), ponieważ zwiększają one wartość początkową gruntu, a zatem staną się kosztem uzyskania przychodu w momencie sprzedaży gruntu. Nie jest możliwe ujęcie tych wydatków w momencie zakupu lub poprzez odpisy amortyzacyjne. Zakup gruntu finansowany kredytem Często przedsiębiorcy nie dysponują wystarczającą ilością funduszy na zakup gruntu i muszą korzystać z kredytów bankowych lub pożyczek. Co do zasady kwota kapitału nie jest kosztem. Jedynie odsetki od kredytu zaciągniętego na sfinansowanie transakcji zakupu gruntu mogą stanowić koszt uzyskania przychodu. W tym miejscu należy jednak pamiętać, że do kosztów zalicza się tylko te odsetki, które zostały naliczone i zapłacone po dniu wprowadzenia gruntu do ewidencji środków trwałych. Odsetki zapłacone przed oddaniem gruntu do użytkowania zwiększają jego wartość początkową. Odsetki zapłacone przed wprowadzeniem gruntu do ewidencji środków trwałych zwiększają wartość początkową gruntu, a tym samym staną się kosztem w momencie jego sprzedaży. Powyższe wynika z brzmienia art. 21 ust. 1 pkt 33 ustawy PIT, który stanowi, że nie zalicza się do kosztów uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji. Ponadto potwierdzenie powyższego stanowiska odnajdziemy np. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z r., nr ITPB1/415-586/07/DP: Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, iż odsetki naliczone do czasu przekazania do używania gruntu jako środka trwałego nie mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, mogą jednakże zwiększać jego wartość początkową. Zgodnie bowiem z treścią art. 22g ust. 3 powołanej ustawy, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego, albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony, albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku. (...)W związku z powyższym należy stwierdzić, iż odsetki od kredytu na zakup gruntu naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania oraz opłaty związane z zakupem gruntu będą zwiększały wartość początkową tego środka trwałego, natomiast odsetki naliczone i zapłacone oraz pozostałe koszty poniesione po tym dniu będą mogły być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów. Przykład 2. Przedsiębiorca w celu zakupu działki budowlanej zaciągnął w listopadzie 2017 r. kredyt w banku. Grunt został zakupiony, a następnie przekazany do używania 1 stycznia 2018 r. W rezultacie odsetki od kredytu zapłacone przed tym dniem zwiększają wartość początkową środka trwałego, natomiast wszelkie odsetki zapłacone po tym dniu mogą być ujęte bezpośrednio jako koszt uzyskania przychodu. Planuję zakup nieruchomości – działki pod budowę magazynu. Aktualnie prowadzę działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej, ale z różnych powodów rozważam zmianę formy prowadzenia działalności na spółkę z Jak w takiej sytuacji najkorzystniej ze względów księgowo-podatkowo-finsowych przeprowadzić taką transakcję zakupu: na spółkę cywilną, czy na spółkę z Co i kiedy będzie można wrzucić w koszty? Jak wygląda kwestia amortyzacji i VAT przy tego typu transakcji? Czy lepiej kupić działkę od osoby prywatnej (bez faktury i bez VAT-u), czy lepiej od podmiotu, który wystawi fakturę i naliczy VAT? Różnice pomiędzy zasadami funkcjonowania spółki cywilnej oraz spółki z Odpowiedź na postawione pytanie należy rozpocząć od wyjaśnienia różnicy pomiędzy zasadami funkcjonowania spółki cywilnej oraz spółki z na gruncie przepisów podatkowych. Zasady działania spółek cywilnych regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121; dalej „ Zgodnie z art. 860 § 1 – przez umowę spółki wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w sposób oznaczony, w szczególności przez wniesienie wkładów. Stosownie do art. 861 § 1 – wkład wspólnika może polegać na wniesieniu do spółki własności lub innych praw albo na świadczeniu usług. Zauważyć przy tym należy, iż w spółce cywilnej właścicielami poszczególnych składników majątku pozostają wspólnicy spółki w ramach współwłasności łącznej. W myśl bowiem art. 862 regulującego kwestię tworzenia wspólnego majątku wspólników poprzez wniesienie rzeczy, w przypadku gdy wspólnik zobowiązał się wnieść do spółki własność rzeczy, do wykonania tego zobowiązania, jak również do odpowiedzialności z tytułu rękojmi oraz do niebezpieczeństwa utraty lub uszkodzenia rzeczy stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Przytoczony przepis oznacza zobowiązanie się wspólnika do przeniesienia własności rzeczy na współwłasność łączną wspólników (w tym i jego) oraz wydanie wspólnikom (spółce) tej rzeczy bez zapłaty ceny. Wspólnik nie może rozporządzać udziałem we wspólnym majątku wspólników, ani udziałem w poszczególnych składnikach tego majątku (art. 863 § 1 W czasie trwania spółki wspólnik nie może domagać się podziału wspólnego majątku wspólników (art. 863 § 2 W przypadku wniesienia do spółki cywilnej wkładu w postaci składnika majątku stanowiącego wyłączną własność jednego wspólnika, wyłączna własność wspólnika z chwilą wniesienia do spółki przekształca się we współwłasność łączną wspólników spółki cywilnej. Współwłasność ta ma charakter bezudziałowy, a każdemu ze wspólników przysługują równe prawa do całego majątku. Zaznaczyć przy tym należy, iż wniesienie do spółki cywilnej wkładu w postaci nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Zgodnie bowiem z treścią art. 158 umowa przenosząca własność nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Brak zachowania tej formy powoduje nieważność takiej umowy, a w konsekwencji brak skutku w postaci zmiany właściciela (art. 73 § 2 Z powyższych przepisów wynika, iż spółka cywilna jest umową zawartą przez wspólników w celu dążenia do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego. Właścicielami majątku wykorzystywanego w prowadzonej w formie spółki cywilnej pozarolniczej działalności gospodarczej są wspólnicy tej spółki w ramach współwłasności łącznej wspólników spółki cywilnej, a nie spółka. Jeżeli wspólnik spółki cywilnej jest właścicielem składnika majątku poza spółką, to może wnieść do spółki cywilnej prawo własności lub prawo do używania tego składnika. Dokonywanie odpisów amortyzacyjnych nieruchomości w spółce Potwierdzenie powyższego znajdziemy w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Otóż zgodnie z art. 5b ust. 2 PIT – jeżeli pozarolniczą działalność gospodarczą prowadzi spółka niebędąca osobą prawną (w tym spółka cywilna), przychody wspólnika z udziału w takiej spółce uznaje się za przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. W świetle natomiast art. 8 ust. 1 PIT przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału). W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe. W kontekście powyższych rozważań należy zauważyć, że na gruncie podatku dochodowego podatnikami są wspólnicy spółki cywilnej a nie sama spółka. Odnośnie natomiast posiadanego przez spółkę majątku wskazać należy, że majątek taki objęty jest współwłasnością łączną (bezudziałową), a każdemu ze wspólników przysługują równe prawa do całego majątku. Aby uznać, że nieruchomość stanowi własność spółki cywilnej dla celów amortyzowania, konieczny jest dowód potwierdzający tę okoliczność. W związku z powyższym wspólnicy spółki, chcąc aby składnik majątku stanowiący ich własność prywatną stał się własnością spółki, wnoszą go do spółki w formie wkładu. Przed wniesieniem będzie to współwłasność w częściach ułamkowych poszczególnych wspólników, a po wniesieniu będzie to współwłasność łączna wszystkich wspólników spółki. Ważne jest w tym przypadku to, że aby możliwe było dokonywanie odpisów amortyzacyjnych nieruchomość musi stanowić współwłasność wszystkich wspólników. Niedopuszczalne są więc odpisy amortyzacyjne od środków trwałych należących do majątku odrębnego wspólników. Wniesienie wkładu do spółki w postaci nieruchomości Potwierdzenie powyższej tezy znajdziemy w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 17 lipca 2014 r., nr ITPB1/415-532a/14/MR, a także w uchwale NSA z 5 listopada 2001 r., sygn. akt FPS 6/2001, w której sąd stwierdził, że: „Wniesienie takiego środka trwałego jako wkładu do spółki cywilnej będzie »zobowiązaniem się« wspólnika do osiągnięcia w ramach spółki »wspólnego celu gospodarczego«, o jakim mowa w art. 860 § 1 a jednocześnie stanowić będzie wyraz »przeznaczenia« takiego środka na potrzeby podatnika związane z prowadzoną przez niego (w formie spółki cywilnej) działalnością gospodarczą, (...) lub przeznaczenia go do oddania w używanie (w ramach działalności spółki) na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Cech takich, uzasadniających dokonywanie odpisów amortyzacyjnych (...), nie będą miały środki, które będąc co prawda własnością lub współwłasnością (współużytkowaniem wieczystym) wspólników spółki cywilnej, nie zostały wniesione jako wkład do spółki i w związku z tym nie zostały objęte współwłasnością łączną wspólników. Środki takie mogą być co najwyżej oddane przez tych wspólników spółce jako odrębnemu podmiotowi gospodarczemu do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.” Podsumowując powyższe rozważania, na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istnieje możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości, jeżeli zostanie ona nabyta przez wszystkich wspólników spółki cywilnej, a następnie wniesiona w całości do spółki. Jeżeli nieruchomość zostanie nabyta przez jednego wspólnika, nie ma możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Nabycie przez spółkę nieruchomości od osoby nieprowadzącej działalności gospodarczej W zakresie natomiast podatku VAT należy podkreślić, że podatnikiem podatku od towarów i usług jest spółka cywilna a nie poszczególni wspólnicy (odwrotnie niż na gruncie podatku dochodowego). Prawo do odliczenia podatku naliczonego, zgodnie z art. 86 ustawy VAT, przysługuje w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Jak stanowi art. 88 ust. 3a pkt. 2 ustawy VAT nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Jeżeli zatem spółka dokona nabycia nieruchomości od osoby nieprowadzącej działalności gospodarczej, nie będzie mogła dokonać odliczenia podatku naliczonego. Dużo korzystniej jest zatem dokonywać zakupów od czynnych podatników VAT. W przypadku zakupu nieruchomości przez spółkę cywilną, jako nabywcy wskazani są wspólnicy spółki. Nie przeszkadza to jednak samej spółce dokonać odliczenia podatku naliczonego w deklaracji. W przypadku nabycia nieruchomości ze środków firmowych spółki cywilnej do majątku spółki, wykorzystywanej do celów prowadzenia działalności gospodarczej, udokumentowanego aktem notarialnym i fakturą, w których jako nabywcy nieruchomości występują wszyscy wspólnicy spółki, spełnione są warunki do odliczenia podatku naliczonego przez spółkę. Zdaniem organu podatkowego faktura powinna jednak zostać dodatkowo uzupełniona o NIP spółki. Zakup nieruchomości przez spółkę cywilną Udokumentowanie przeniesienia prawa własności nieruchomości odbywa się w formie aktu notarialnego, w którym jako nabywcy są wymienieni wspólnicy jako osoby fizyczne, gdyż spółka w myśl przepisów prawa cywilnego nie może nabywać prawa własności. Potwierdzają to interpretacje podatkowe, interpretacja indywidualna z 29 czerwca 2012 r. (nr IPTPP1/443-207/12-6/MS). Organ podatkowy stwierdził, że: „Powyższe nie zmienia faktu, że to wspólnicy spółki cywilnej są przedsiębiorcami, a nie spółka. Za powyższym przemawia również fakt, że spółka prowadzi działalność z wykorzystaniem majątku wspólników, ponieważ nie posiada własnego majątku. Jedynym jego »wydzieleniem« jest umowne oderwanie od majątku osobistego wspólników, bowiem wykorzystując ten majątek wspólnicy realizują określony w umowie wspólny cel gospodarczy i w tym zakresie stanowi on współwłasność łączną wspólników, zgodnie z art. 863 Kodeksu cywilnego. Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że spółka cywilna jest umową wspólników nie posiadającą osobowości prawnej, a każdy ze wspólników jest traktowany jako samodzielny przedsiębiorca. Pewną podmiotowość spółce cywilnej przyznano na gruncie podatku od towarów i usług. Ponieważ spółka cywilna nie jest przedsiębiorcą, nie może działać pod firmą. Prawo do firmy ściśle związane jest bowiem ze statusem przedsiębiorcy (art. 432 § 1 W związku z tym, jeżeli wspólnicy spółki są przedsiębiorcami bądź stają się nimi w zakresie działalności gospodarczej wykonywanej w spółce, każdy z nich może występować pod swoją firmą. W związku z tym występowanie w obrocie wspólników spółki cywilnej w tym właśnie charakterze musi się wiązać z podawaniem imion i nazwisk, firm czy nazw ich wszystkich. Wskazane jest uzupełnienie dodatkiem wskazującym na spółkę cywilną jako podstawę łącznego ich działania. Za dopuszczalne natomiast uznać należy posługiwanie się przez wspólników wspólnym oznaczeniem dla prowadzonego w ramach spółki cywilnej przedsiębiorstwa. Nieruchomość została nabyta ze środków firmowych spółki cywilnej. Nabycie nastąpiło do majątku spółki i nie jest majątkiem osobistym wspólników. W świetle art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. W niniejszym przypadku w akcie notarialnym jako nabywcy nieruchomości występują wszyscy wspólnicy Spółki. Z przepisu art. 86 ust. 1 ustawy wynika, iż prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje wyłącznie podatnikowi podatku od towarów i usług i dotyczy podatku naliczonego wynikającego z zakupów towarów i usług wykorzystywanych do wykonywania czynności opodatkowanych. Odliczyć zatem można w całości podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Z opisu stanu faktycznego wynika, iż zakup nieruchomości nastąpił, w celu wykorzystania jej do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przez Spółkę. Zakupu nieruchomości dokonano ze środków firmowych Spółki do majątku Spółki. Jak już wskazano, udokumentowanie przeniesienia prawa własności nieruchomości, na gruncie przepisów prawa cywilnego, odbywa się w formie aktu notarialnego, w którym jako nabywcy są wymienieni wspólnicy jako osoby fizyczne, gdyż Spółka nie może nabywać prawa własności, w myśl przepisów prawa cywilnego. Faktura wystawiona przez sprzedawcę zawierała imiona i nazwiska wspólników. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym, w ocenie tut. organu, spełnione zostały warunki do odliczenia podatku naliczonego przez Spółkę, z tym zastrzeżeniem, że przedmiotowa faktura powinna zostać dodatkowo uzupełniona o numer NIP Spółki.” Odliczenie przez spółkę cywilną podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości Podsumowując powyższe: spółka cywilna może dokonać odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości pod warunkiem, że zakup zostanie dokonany ze środków finansowych spółki i nieruchomość zostanie nabyta od podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, który jest czynnym podatnikiem VAT. Dużo prościej przedstawia się sytuacja w przypadku zakupu nieruchomości dokonywanego przez spółkę z Podmiot taki posiada osobowość prawną, może samodzielnie występować w obrocie prawnym i to spółka, a nie udziałowcy, są podatnikiem zarówno podatku dochodowego od osób prawnych, jak i podatku VAT. Jeżeli zatem nabycia dokona spółka z może ona dokonywać odpisów amortyzacyjnych po wprowadzeniu nieruchomości do ewidencji środków trwałych. Również w zakresie podatku VAT, o ile nabycie nastąpi od podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, spółka z może dokonać odliczenia całego podatku naliczonego z tytułu poniesionego wydatku. Na zakończenie pragnę jeszcze zwrócić uwagę na jedną kwestię. W powyższych odpowiedziach wskazywałem o możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości. Nieruchomości, zgodnie z przepisami cywilnymi, to zarówno grunty, jak i budynki związane z gruntem. Zgodnie z przepisami ustaw o podatku dochodowym grunt, który stanowi własność podatnika, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok oraz wykorzystywany przez niego na potrzeby związane z jego działalnością gospodarczą, powinien zostać zaliczony do środków trwałych podatnika. Jak jednak wskazują przepisy, amortyzacji podlegają budynki wzniesione na gruncie, ale nie sam grunt. Odpisów amortyzacyjnych nie dokonuje się od gruntów. W świetle przepisów ustawy nakłady ponoszone na nabycie gruntu nie są kosztami uzyskania przychodów w dacie poniesienia wydatku. Wydatki poniesione na nabycie gruntów są kosztem uzyskania przychodów dopiero w przypadku ich odpłatnego zbycia. Przykładowo, jeżeli przedsiębiorca kupi grunt za 100 000 zł, to nie może go amortyzować ani zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w dacie zakupu. Jeżeli jednak po 2 latach sprzeda grunt za 350 000 zł, to podatek zapłaci od kwoty 250 000 zł, a nie od 350 000 zł, ponieważ wartość zakupu gruntu stanowi koszt w momencie odpłatnego zbycia. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼

zakup gruntu na firmę czy prywatnie